La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est le texte essentiel en matière de relations locataires / bailleurs.
Cette loi prévoyait jusqu’à encore tout récemment que passé un délai de 2 mois de loyers impayés cumulés, le propriétaire bailleur pouvait réagir et faire délivrer un commandement de payer à ses locataires afin de les sommer de procéder au règlement et surtout engager le cas échéant une procédure de résolution du bail est d’expulsion.
Les locataires avaient alors deux mois pour solder leur dette et/ou saisir le juge d’une demande de délais.
Si ces deux mois s’écoulaient sans paiement et sans action de leur part, alors le propriétaire bailleurs pouvait faire délivrer une assignation en référé expulsion.
Une loi passée cet été vient modifier ces règles.
Il s’agit de la Loi du 27/07/2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, Publiée au JO le 28 juillet 2023, et plus communément appelée Loi anti squat.
L’objectif premier de cette loi est dans son nom : éviter le squat et l’occupation illicite de logements.
Elle prévoit notamment l’instauration d’une amende pour l’occupant sans droit ni titre d’un logement d’habitation (uniquement) qui se maintient dans les lieux au-delà des deux mois visés par le commandement de quitter. Ce sera donc 7500 euros.
Cette disposition avait fait grand bruit et bénéficiait d’un fort effet d’annonce pour le gouvernement.
L’autre nouveauté de ce texte c’est donc aussi de venir modifier la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre propriétaires et locataires.
Pour un bail d’habitation signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire automatiquement présente prévoit que le délai accordé au locataire pour payer sa dette, après qu’il a reçu un commandement de payer, est de 6 semaines et non plus de 2 mois.
Autre nouveauté les délais de paiement lors de l’audience en résiliation du bail peuvent être accordés :
- A la demande du locataire, ce qui tombait déjà sous le sens ;
- Du bailleur, ce qui était moins courant ;
- Ou d’office par le juge, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Sur ce point le texte remet un peu de logique et de cohérence. En effet malheureusement souvent la pratique montre que les locataires n’étaient absolument pas à jour des loyers courants au moment de l’audience, ni en mesure de régler l’échéancier accordé, pour autant ils bénéficiaient de délais qu’ils ne pouvaient pas tenir, aggravant encore davantage leur situation…
Donc en résumé :
Tous les baux signés à compter du 29 juillet 2023 comportement automatiquement une clause résolutoire visant ces dispositions.
Il faut toujours deux mois de loyers impayés pour faire délivrer un commandement de payer. Mais passé le commandement délivré ce n’est plus deux mois mais 6 semaines, donc 1 mois et demi, dont disposera le locataire pour rétablir la situation ou demander des délais.
Ces délais peuvent être accordés à al demande de chacune des parties mais aussi d’office par le juge sous conditions.
