Voilà une question qui peut paraître simpliste. Et qui peut donner envie de répondre « ben, l’indice des loyers commerciaux enfin ! ».
Eh oui…. Mais non !
Car en matière de baux commerciaux il n’y a pas qu’un seul cadre pour l’indexation et il n’y a pas non plus un seul indice applicable.
Je vous propose de détailler tout cela ensemble dans cet article et d’aller nous promener des articles L.145-33 à L.145-40 du Code de Commerce.
Commençons par le début.
Lorsque vous signez un bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties.
En cours de bail, le loyer peut-être révisé selon différents mécanismes.
D’abord la révision peut intervenir tous les 3 ans.
C’est la révision triennale.
La révision triennale est également appelée « révision légale ». Pourquoi ?
Parce que même si rien n’est dit au contrat de bail, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du preneur.
Et quand ? A quelle date ?
La révision est opérée 3 ans après l’un des moments suivants :
- Entrée du locataire dans les locaux
- Renouvellement d’un bail précédent
- Prise d’effet de la précédente révision.
La révision est donc demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée donc à 3 ans J+1.
La demande de révision est faite par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Et à quel indice se référer pour le calcul du nouveau loyer alors ??
La révision triennale est établie en tenant compte de l’un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux dit « ILC » pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires dit « ILAT » pour les autres activités.
Et l’indice du coût de la construction ?
« Parce que mon propriétaire m’’a adressé un courrier qui visait l’ICC »
Et bien le propriétaire n’est pas à la page comme on dit.
L’ICC a longtemps servi de référence pour la révision des loyers commerciaux.
Mais l’indice trimestriel du coût de la construction appelé aussi ICC ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Et c’est tout ? Basta ?
Eh bien non !
Parce que votre contrat de bail peut également contenir une clause d’échelle mobile qui fixe les règles de l’augmentation.
Et dans ce cas le contrat peut prévoir l’application de l’Indice trimestriel des loyers commerciaux dit « ILC » ou de l’Indice des loyers des activités tertiaires selon votre activité, mais il pouvait également prévoir la référence à l’indice du coût de la construction.
Ce dernier trouverait donc alors à s’appliquer ?!
NON.
La loi 2014-626 du 18 juin 2014 a supprimé son application et renvoie obligatoirement à l’ILC ou à l’ILAT en fonction de l’activité du preneur.
Là aussi la demande est faite par lettre recommandée avec accusé réception ou exploit de Commissaire de Justice.
Quelle différence alors ?
Dans le cas d’une révision selon clause d’échelle mobile, la révision peut-être annuelle et non triennale.
Lisez donc bien votre bail !
Dans tous les cas, en cas de désaccord ou difficulté entre les parties, le juge des baux commerciaux peut-être saisi pour fixer le nouveau loyer.
Par ailleurs, pour les PME la variation de l’indice des loyers commerciaux est actuellement plafonnée.
Alors, si vous êtes preneur d’un local commercial et que vous êtes perdu à réception d’un charmant (ou pas charmant) courrier de votre bailleur concernant la révision du loyer : n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre avocat pour faire le point et être conseillé et accompagné !
